APAKAH ITU ???? CORPORATE BOND ( OBLIGASI PERUSAHAAN )

APAKAH ITU ????

CORPORATE BOND ( OBLIGASI PERUSAHAAN ) 
11 Mei 2015

Assalamu’alaikum wr..wb…

Salam persaudaraan muslim dari saya, dalam beberapa hari yang lalu saya telah membahas

Perihal “MENGUAK RAHASIA USAHA CIPUTRA GROUP DAN AGUNG PODOMORO GROUP” dan didalam materi tersebut saya menginformasikan sumber dana mereka dalam menjalankan proyek mereka berasal dari Corporate Bond ( Obligasi Perusahaan ).

Maka pada hari ini saya akan membahas perihal Obligasi perusahaan terdiri dari 3 (Tiga) pembahasan yaitu ;

a.       Definisi Corporate Bond ( Obligasi Perusahaan )

b.      Ciri – ciri obligasi

c.       Karakterisitik obligasi

Seperti yang telah saya jelaskan diawal materi artikel ini, akan saya awali dengan topic awal yaitu :

      a.      Definisi Corporate Bond (Obligasi Perusahaan)

Obligasi merupakan kontrak keuangan antara sang penerbit obligasi (perusahaan) dengan sang pembeli obligasi (konsumen) dimana sang  penerbit obligasi menjanjikan akan membayar bunga kepada pembeli obligasi secara periodik. Dan pada akhir waktu tetentu sang penerbit obligasi membayar pokok obligasi yang biasa disebut nilai par.

Sedangkan sang  pemegang obligasi (pembeli) memberikan sejumlah uang kepada perusahaan saat ini.

b.      Ciri – ciri obligasi

Apabila agan dan sista ingin berinvestasi atau ingin menerbitkan jenis Investasi dalam bentuk obligasi maka agan dan sista perlu memperhatikan ciri-ciri obligasi sebagai berikut :

• Tanggal jatuh tempo (maturity date) obligasi, yaitu tanggal yang sudah ditetapkan oleh peminjam untuk melunasi hutangnya. Walaupun ada tanggal jatuh tempo yang tercantum dalam suatu obligasi bukan berarti Anda harus memegang obligasi tersebut hingga jatuh tempo, karena Anda dapat memperjualbelikannya pada pasar obligasi.
• Tingkat bunga (coupon rate) obligasi, yaitu tingkat bunga yang akan dibayarkan kepada Anda secara periodik. Tingkat bunga yang diberikan dapat tetap (bunga yang dibayarkan kepada Anda adalah tetap setiap tahun) atau tingkat bunga mengambang (bunga yang dibayarkan akan disesuaikan secara periodik).
• Nilai nominal (face value atau par value) obligasi yaitu sejumlah uang tertentu yang dipinjamkan kepada perusahaan tersebut, jumlah ini yang akan menjadi pokok pinjaman.

c.       Karakteristik Obligasi

Selain kita perlu mengetahui ciri – ciri bentuk Investasi obligasi tersebut kita perlu juga mengetahui karakter-karakter bentuk investasi tersebut sehingga tidak terjadi kesalahan dalam mengukur dan melakukan penilaian atas kemampuan solvabilitas dan likuiditas perusahaan dalam melakukan pembayaran besaran bunga yang telah diperjanjikan sejak awal obligasi tersebut di terbitkan. Berikut saya coba paparkan karakteristik-kaerakteristik Investasi jenis obligasi ini yaitu sebagai berikut ;

c.1 Nilai obligasi (jumlah dana yang dipinjam)

Dalam menerbitkan obligasi maka perusahaan harus dengan jelas menyatakan jumlah dana yang dibutuhkan yang dikenal dengan istilah “jumlah emisi obligasi”. Penentuan besar kecilnya jumlah penerbitan obligasi berdasarkan aliran arus kas perusahaan, Kebutuhan, serta kinerja bisnis perusahaan.

c.2 Jangka waktu obligasi

Setiap obligasi mempunyai masa jatuh tempo atau berakhirnya masa pinjaman (maturity). Secara umum masa jatuh tempo obligasi adalah 5 tahun. Ada yang 1 tahun, adapula yang 10 tahun. Semakin pendek jangka waktu obligasi maka akan semakin diminati oleh investor, karena dianggap risikonya kecil.

c.3 Principal dan Coupon rate

Nilai prinsipal obligasi adalah sejumlah uang yang disetujui oleh penerbit obligasi agar dibayarkan kepada pemegang obligasi pada masa jatuh tempo. Jumlah ini biasa berhubungan dengan redemption value, maturity value, par value or face value. Coupon rate juga disebut nominal rate, adalah tingkat bunga yang disetujui penerbit untuk dibayar kepada pemegang obligasi setiap tahun. Besarnya pembayaran bunga setiap tahun

kepada pemilik obigasi selama jangka waktu obligasi dinamakan coupon.Tingkat persentase coupon dikali nilai prinsipal obligasi menghasilkan besarnya coupon. Contohnya, obligasi dengan 8% coupon rate dan nilai par nya adalah $1,000 akan membayar bunga per tahun sebesar $80.

c.4 Jadwal pembayaran

Kewajiban pembayaran kupon obligasi oleh perusahaan penerbit, dilakukan secara berkala sesuai dengan kesepakatan sebelumnya, bisa dilakukan triwulan, semesteran, atau tahunan. 

c.5 Diterbitkan oleh perusahaan atau pemerintah (Levy 29-30).

Ok gan gimana masih ada yang kurang mengertikah perihal Definisi Corporate Bond ( Obligasi Perusahaan ), Ciri – ciri obligasi dan Karakterisitik obligasi diatas yang telah ana paparkan.

Dalam hal ini hal POSITIF yang dapat diambil dari diterbitkannya corporate bond tersebut yaitu tidak adanya peralihan kepemilikan seperti penerbitan surat saham atas perusahaan tersebut.

Dikarenakan dalam hal Corporate Bond tersebut perusahaan hanya memiliki kewajiban dalam memenuhi kewajiban atas NILAI AWAL & BUNGA atas Corporate Bond yang telah disepakati diawal proyek bisnis perusahaan skala besar seperti PROYEK SMART CITY & SUPERBLOK yang telah saya paparkan dalam artikel sebelumnya.

Akhir kata ana ucapakan terima kasih atas apresiasinya dan telah bersedia singgah dan sejenak membaca artikel saya ini. Dan saya sebagai penulis berharap dapat memberikan pencerahan bagi para bloger dalam sumber pendanaan demi terus berjalannya proyek perusahaan dan sehingga pada masa kedepannya tetap dapat memberikan penerimaan signifikan kepada perusahaan anda sekalian.

Salam Persaudaran Muslim

Arief Tri Setiaji,S.E

Read More

MENGUAK RAHASIA USAHA CIPUTRA GROUP DAN AGUNG PODOMORO GROUP

MENGUAK RAHASIA USAHA CIPUTRA GROUP DAN AGUNG PODOMORO GROUP
4 mei 2015

Assalamu’alaikum wr..wb..

Salam persaudaraan muslim untuk agan dan sista yang masih setia mengikuti blog ana beberapa hari lalu ana telah meluncurkan artikel bertajuk “NIKMATNYA BERBISNIS KAWASAN SUPERBLOK DI PERKOTAAN” untuk kali ini ana mencoba untuk memaparkan sumber – sumber permodalan dalam membuat kawasan superblock di Indonesia.

Seperti yang telah kita ketahui perusahaan – perusahaan yang bergerak dalam bidang usaha property yaitu Ciputra Group & Agung Podomoro Group. Ke dua group perusahaan property yang berfokus dalam pembangunan kawasan ekslusif apartemen, komplek superblock dan beralih ke konsep SMART TOWNSHIP (KOTA PINTAR)  ini telah menguasai pasar usaha property di Indonesia.

Hal ini disebabkan karena kekuatan sumber permodalan perusahaan dan bussines plan terencana baik yang diperuntukkan untuk membangun kawasan-kawasan super mewah dan super lengkap fasilitas tersebut.

Atas ketertarikkan saya terhadap 2 perusahaan berkelas internasional tersebut pada hari ini saya berniat untuk membahas skema permodalan mereka. Namun dalam hal ini saya tidak bisa memberikan secara gamblang dan sempurna perihal data – data yang diperlukan dikarenakan keterbatasan dalam mengumpulkan data-data informasi perihal pendanaan mereka.

Seperti yang agan dan sista ketahui apabila kita ingin bergerak dalam usaha property diatas maka kita akan membutuhkan pendanaan yang sangat besar diperuntukkan untuk :

a.      Pembelian Lahan

b.      Pembebasan lahan

c.       Perizinan pembangunan

d.      Perawatan lokasi

e.       Pengembangan kawasan superblock ataupun apartemen

Dari faktor-faktor diatas maka sudah dapat kita bayangkan berapa besar modal atau dana yang diperlukan dalam membangun dalam sebuah kawasan apartemen,superblock ataupun smart township diatas.

Untuk kedua group property raksasa diatas tersebut mereka dalam hal permodalan usaha mereka.

Terdiri dari Corporate Bond & Hutang dari Bank rekanan untuk dapat menjalankan usaha property mereka dan dikombinasi dalam kawasan hunian property apartemen,superblock ataupun smart township mereka membangun usaha – usaha sebagai berikut :

a.      Hiburan,

b.      Perhotelan

c.       Perbelanjaan,

d.      Education (pendidikan),

d.1 Taman Kanak-kanak (kindergarden)

d.2 Sekolah Dasar

d.3 SLTP

d.4 SMA

d.5 Universitas

e.       Rumah sakit (hospital) dan

f.        kawasan resourt,spa dan sport

g.      Usaha Jasa Keamanan & Perawatan Lingkungan

h.      Usaha Lahan Parkir

i.        Asuransi

Sehingga pendapatan yang diperoleh management tidak berhenti begitu saja setelah property yang dibangun telah beralih kepada konsumen akhir property mereka dan kemungkinan terbesar yaitu terhentinya usaha property akibat lahan yang tersedia sudah tidak ada atau TELAH HABIS.

Sehingga kini mereka sudah mempersiapkan kemungkinan terakhir tersebut demi untuk dapat memberikan keuntungan bagi para pemegang coroporate bond dan saham perusahaan mereka disaat mereka melakukan Rapat Umum Pemgangan Saham (RUPS) untuk melakukan pembagian deviden saham atas laba (keunutungan) yang telah diperolehnya.

Ok sahabat muslimku yang dirahmati oleh ALLAH SWT sekian dulu pembahasan topik ini semoga kelak makin bertambahnya ilmu pengetahuan kita dalam berwirausaha di masa depan kelak. Dan tidak perlu khwatir dalam mencari modal dalam menjalankan usaha property ini.

Oh ya agan dan sista yang bergerak dalam bidang syariah juga sudah dapat menerbitkan corporate Bond syariah untuk mengumpulkan modal dari masyarakat umum ataupun investor dari luar negeri yang menginginkan bentuk investasinya berbasis syariah.

Akhir kata saya ucapakan terima kasih dan permohonan maaf apabila dalam penulisan kata-kata dalam artikel diatas tidak berkenan.

Wassalamu’alikum wr..wb..

Salam Persaudaraan Muslim

Arief Tri Setiaji, S.E

Read More

NIKMATNYA BERBISNIS KAWASAN SUPERBLOK DI PERKOTAAN

NIKMATNYA BERBISNIS KAWASAN

SUPERBLOK DI PERKOTAAN
29 april 2015

Assalamu’alaikum wr..wb…

Salam persaudaraan muslim darai saya apa kabar sobat, pada hari ini terjadi berbincangan dalam sebuah forum dimana usaha apa yang cocok yang berkaitan dengan lahan yang terbatas namun dapat memberikan pundi-pundi uang secara terus menerus dari usaha tersebut.

Terbesit dalam pikiran saya yaitu sebuah bisnis yang sedang marak di lingkungan kota – kota besar dan berdasarkan pengalaman saya dalam usaha bisnis property yaitu pembuatan kawan superblock dimana dalam sebuah kawasan tersebut telah tersedia seluruh kebutuhan – kebutuhan penghuni superblock tersebut.

Sebelum saya berbicara lebih jauh perihal mengapa bisnis KAWASAN SUPERBLOK ini menjadi popular dikawasan kota-kota besar maka dalam artikel awal ini perihal kawasan superblock ini ana akan membahas konsep, dan landasan awal beridirinya BISNIS SUPERBLOK tersebut.

SEJARAH PEMBANGUNAN SUPERBLOK

Patut kita ketahui gagasan awal SUPERBLOK dikemukakan oleh seorang ARSITEK dan URBANIS asal PERANCIS, Le Corbusier pada 1924. dikembangkan sejak awal abad ke-19, yaitu dengan konsep dasarnya adalah mengatasi kemacetan melalui peningkatan kepadatan.

Karya Le Corbusier yang dihasilkan pada tahun 1935 adalah La Ville Radieuse atau Radiant City, yaitu merupakan sebuah rancangan kota dengan model practical  dan menggunakan analogi City as machine yang terdiri dari komponen-komponen dengan fungsi yang jelas  dan saling terkait untuk menghasilkan suatu kinerja tertentu. Rancangan ini diusulkan untuk dibangun di pusat kota Paris, untuk meningkatkan kapasitas perkotaan dalam rangka memperbaiki kualitas lingkungan dan efisiensi kota (kostof, 1991 ; Breheny, 1996). Gagasan ini memang tidak pernah direalisasikan, akan tetapi konsep ini telah mengilhami dan menginspirasi pengembangan dan perkembangan superblok lain diberbagai kota dan Negara.

Nah gan di kota kita tercinta ini yaitu Jakarta, proyek properti yang masuk kategori superblok antara lain: Rasuna Epicentrum dan Mega Kuningan. 

MENGAPA KAWASAN SUPERBLOK DIBANGUN ?

Seperti yang agan dan sista ketahui total jumlah lahan di JAKARTA yang masih bisa dibangun akibat susunan tata kota yang tidak sesuai dengan perencanan awal dan telah banyak kita ketahui keadaan lahan dalam ibu kota jakarta semakin langka untuk keperluan komersial di pusat kota, seperti Jakarta, mengakibatkan pembangunan di pusat kota harus dilakukan secara efisien. 

Guna mewujudkan pembangunan yang berkelanjutan dengan memanfaatkan lahan yang tersedia, maka belakangan ini mulai dikembangkan suatu konsep yang dikenal dengan konsep superblok sebagai kawasan perkotaan yang terpadu.

APA SIH KAWASAN SUPERBLOK TERSEBUT ?

Kawasan SUPERBLOK adalah kawasan dengan kelompok bangunan gedung yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, dan memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran. 

KARAKTERISTIK superblok dapat terlihat dari integrasi antara kegiatan dan fungsi dalam satu kawasan, yang setidaknya terdiri dari hunian, hotel, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan lainnya.

Berdasarkan ketentuan Pasal 43 ayat (4) Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 6 Tahun 1999 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, dalam rangka bentuk pembangunan kawasan superblok dilakukan melalui pemanfaatan ruang pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum harus dilakukan dengan proporsi ruang untuk perumahan berkisar 35%-65% dari total besaran ruang yang dibangun. 

Lebih lanjut, persyaratan untuk kawasan campuran perumahan dan bangunan umum yang berbentuk superblok adalah sebagai berikut:

1. Fasilitas umum, fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar;
2. Koefisien dasar hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung.

Guna merealisasikan kawasan superblok, Pemerintah Daerah Jakarta melakukan kerjasama dengan pihak ketiga untuk mengembangkan kawasan superblock (“Pengembang”) tersebut dengan mengacu pada izin penggunaan tanah, sebagai contoh, Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 185 Tahun 2012 tentang Panduan Rancang Kota Pondok Indah (“Pergub No. 185/2012”). Kerjasama tersebut dituangkan dalam perjanjian kerjasama yang dibuat dengan akta notaril atas biaya Pengembang.

Pada umumnya, Pengembang juga wajib memperoleh perizinan selain Surat Izin Penggunaan Tanah sebagaimana ditentukan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang antara lain sebagai berikut:

1. Izin prinsip, yaitu surat izin yang diberikan oleh Pemerintah/Pemerintah Daerah untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk diselenggarakan atau beroperasi. Izin prinsip diberikan sebagai dasar dalam pemberian izin lokasi.
2. Izin lokasi atau Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan atau Lokasi, yaitu izin yang diberikan kepada pemohon untuk memperoleh ruang yang diperlukan dalam rangka melakukan aktivitasnya. Izin lokasi ini merupakan dasar untuk melakukan pembebasan lahan. Izin lokasi diberikan berdasarkan izin prinsip jika peraturan daerah yang bersangkutan mensyaratkan izin prinsip.
3. Izin mendirikan bangunan merupakan dasar dalam mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan ruang. Izin mendirikan bangunan ini berkaitan dengan sertifikat laik fungsi dalam rangka pendirian bangunan.
4. Izin-izin lainnya berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pada dasarnya, kewajiban bagi masing-masing PENGEMBANG (DEVELOPER)  berbeda-beda, hal tersebut tergantung pada kebutuhan yang diperlukan dari lokasi yang akan dijadikan sebagai kawasan terpadu atau superblok. 

Exc:

kewajiban-kewajiban sebagaimana diatur di dalam Pasal 6 Pergub No. 185/2012. Kewajiban tersebut antara lain dapat berupa:

1. Pembangunan baru/pengembangan  halte Transjakarta dan pembangunan/penyediaan jalur sepeda, jalur pedestrian dan fasilitas parkir yang memadai;
2. Pembuatan underpass pada persimpangan jalan;
3. Pembuatan jalan baru (short cut);
4. Membangun jembatan penghubung atau penyebrangan (sky way) guna menghubungkan bangunan-bangunan di simpang Metro Pondok Indah.
5. Pengembangan ruang terbuka hijau dan ruang terbuka non hijau yang dapat diakses publik;
6. Pengembangan sistem pengolahan air limbah yang ramah lingkungan.

Namun, kewajiban lainnya akan diatur lebih lanjut dalam perjanjian kerjasama antara Pemerintah Daerah Jakarta dan Pengembang yang bersangkutan.

Btw gimana gan kini sudah mengerti perihal sejarah dibuatnya kawasan superblock dan aturan hukum yang dijadikan landasan dalam pembangunan kawasan superblock kan ok mari kita lanjutan pembahasan perihal kawasan hunia berkelas tingkat menengah atas ini perihal dampak2 yang dihasilkan.

PROSPEK DAN DAMPAK POSITIF SUPERBLOK ?

Dalam pembahasan perihal dampak positif dibangunnya kawasan superblock maka akan saya bagi menjadi 2 posisi yaitu posisi depelover (pembangun) dan dalam posisi penghuni superblock sebagai user utamanya :

Dampak positif bagi USER ( pembeli & pengguna kawasan superblock) :

Berdasarkan ketentuan Pasal 43 ayat (4) Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 6 Tahun 1999 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta sang pemilik atau pengguna kawasan superblock mereka akan mendapatkan dampak positif yaitu ;

Sang pemilik superblock akan mendapatkan fasilitas Fasilitas umum, fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal superblock yang dikelola oleh pengembang yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar

excp:

-        Tersedianya Halte Transjakarta dan pembangunan/penyediaan jalur sepeda, jalur pedestrian dan fasilitas parkir yang memadai;

-         Tersedianya underpass pada persimpangan jalan;

-         Tersedianya jalan baru (short cut);

-    Tersedianya jembatan penghubung atau penyebrangan (sky way) guna menghubungkan bangunan-bangunan di kawasan superblock.

-         Tersedianya ruang terbuka hijau dan ruang terbuka non hijau yang dapat diakses publik;

-        Tersedianya sistem pengolahan air limbah yang ramah lingkungan dalam kawasan superblock.

-         Efisiensi waktu dan biaya dan mengurangi polusi udara

-          Tingkat pendapatan serta produktivitas lebih tinggi, kegiatan bisnis dan ekonomi di daerah ini lebih cepat berkembang

-       Munculnya semangat kompetisi yang dapat memacu peningkatan efisiensi dan produktivitas serta munculnya kreativitas dan dinamisme

Dampak positif bagi Developer ( Pengembang kawasan superblock) :

-          Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan lahan parkir gedung apartemen

-          Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan lahan HIBURAN dan BISNIS berupa Mall dari biaya SEWA BLOK toko dalam Mall ataupun dari penawaran jasa pembayaran listrik ke PLN, Air ke PDAM dan PBB kepada dinas pertanahan dan bangunan.

-          Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan BISNI KOLAM RENANG,

-          Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan JASA KEAMANAN.

-     Mendapatkan penghasilan dari komisi JASA PEMBAYARAN listrik,air dan pembayaran PBB.

-        Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan bisnis pendidikan dari jenjang Tk,SD,SMP,SLTA dan universitas yang dibangun dalam kawasan superblock.

Ok sampai disini dulu ya gan atas pembahasan “NIKMATNYA BERBISNIS KAWASAN SUPERBLOK”semoga pembahasan diatas dapat memberikan masukkan ilmu pengetahuan dasar hukum dan ide dalam pengelolaan bisnis tersebut. 

Salam Persaudaraan Muslim

Arief Tri Setiaji , S.E

Read More