NIKMATNYA BERBISNIS KAWASAN SUPERBLOK DI PERKOTAAN

NIKMATNYA BERBISNIS KAWASAN

SUPERBLOK DI PERKOTAAN
29 april 2015

Assalamu’alaikum wr..wb…

Salam persaudaraan muslim darai saya apa kabar sobat, pada hari ini terjadi berbincangan dalam sebuah forum dimana usaha apa yang cocok yang berkaitan dengan lahan yang terbatas namun dapat memberikan pundi-pundi uang secara terus menerus dari usaha tersebut.

Terbesit dalam pikiran saya yaitu sebuah bisnis yang sedang marak di lingkungan kota – kota besar dan berdasarkan pengalaman saya dalam usaha bisnis property yaitu pembuatan kawan superblock dimana dalam sebuah kawasan tersebut telah tersedia seluruh kebutuhan – kebutuhan penghuni superblock tersebut.

Sebelum saya berbicara lebih jauh perihal mengapa bisnis KAWASAN SUPERBLOK ini menjadi popular dikawasan kota-kota besar maka dalam artikel awal ini perihal kawasan superblock ini ana akan membahas konsep, dan landasan awal beridirinya BISNIS SUPERBLOK tersebut.

SEJARAH PEMBANGUNAN SUPERBLOK

Patut kita ketahui gagasan awal SUPERBLOK dikemukakan oleh seorang ARSITEK dan URBANIS asal PERANCIS, Le Corbusier pada 1924. dikembangkan sejak awal abad ke-19, yaitu dengan konsep dasarnya adalah mengatasi kemacetan melalui peningkatan kepadatan.

Karya Le Corbusier yang dihasilkan pada tahun 1935 adalah La Ville Radieuse atau Radiant City, yaitu merupakan sebuah rancangan kota dengan model practical  dan menggunakan analogi City as machine yang terdiri dari komponen-komponen dengan fungsi yang jelas  dan saling terkait untuk menghasilkan suatu kinerja tertentu. Rancangan ini diusulkan untuk dibangun di pusat kota Paris, untuk meningkatkan kapasitas perkotaan dalam rangka memperbaiki kualitas lingkungan dan efisiensi kota (kostof, 1991 ; Breheny, 1996). Gagasan ini memang tidak pernah direalisasikan, akan tetapi konsep ini telah mengilhami dan menginspirasi pengembangan dan perkembangan superblok lain diberbagai kota dan Negara.

Nah gan di kota kita tercinta ini yaitu Jakarta, proyek properti yang masuk kategori superblok antara lain: Rasuna Epicentrum dan Mega Kuningan. 

MENGAPA KAWASAN SUPERBLOK DIBANGUN ?

Seperti yang agan dan sista ketahui total jumlah lahan di JAKARTA yang masih bisa dibangun akibat susunan tata kota yang tidak sesuai dengan perencanan awal dan telah banyak kita ketahui keadaan lahan dalam ibu kota jakarta semakin langka untuk keperluan komersial di pusat kota, seperti Jakarta, mengakibatkan pembangunan di pusat kota harus dilakukan secara efisien. 

Guna mewujudkan pembangunan yang berkelanjutan dengan memanfaatkan lahan yang tersedia, maka belakangan ini mulai dikembangkan suatu konsep yang dikenal dengan konsep superblok sebagai kawasan perkotaan yang terpadu.

APA SIH KAWASAN SUPERBLOK TERSEBUT ?

Kawasan SUPERBLOK adalah kawasan dengan kelompok bangunan gedung yang dirancang secara terpadu dan terintegrasi, dan memiliki kepadatan yang cukup tinggi dalam konsep tata guna lahan yang bersifat campuran. 

KARAKTERISTIK superblok dapat terlihat dari integrasi antara kegiatan dan fungsi dalam satu kawasan, yang setidaknya terdiri dari hunian, hotel, perkantoran, pusat perbelanjaan, dan lainnya.

Berdasarkan ketentuan Pasal 43 ayat (4) Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 6 Tahun 1999 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta, dalam rangka bentuk pembangunan kawasan superblok dilakukan melalui pemanfaatan ruang pada kawasan campuran perumahan dan bangunan umum harus dilakukan dengan proporsi ruang untuk perumahan berkisar 35%-65% dari total besaran ruang yang dibangun. 

Lebih lanjut, persyaratan untuk kawasan campuran perumahan dan bangunan umum yang berbentuk superblok adalah sebagai berikut:

1. Fasilitas umum, fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal yang dikelola yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar;
2. Koefisien dasar hijau diwujudkan dengan ruang terbuka hijau yang mengandung tanaman pepohonan pelindung.

Guna merealisasikan kawasan superblok, Pemerintah Daerah Jakarta melakukan kerjasama dengan pihak ketiga untuk mengembangkan kawasan superblock (“Pengembang”) tersebut dengan mengacu pada izin penggunaan tanah, sebagai contoh, Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 185 Tahun 2012 tentang Panduan Rancang Kota Pondok Indah (“Pergub No. 185/2012”). Kerjasama tersebut dituangkan dalam perjanjian kerjasama yang dibuat dengan akta notaril atas biaya Pengembang.

Pada umumnya, Pengembang juga wajib memperoleh perizinan selain Surat Izin Penggunaan Tanah sebagaimana ditentukan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 15 Tahun 2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang antara lain sebagai berikut:

1. Izin prinsip, yaitu surat izin yang diberikan oleh Pemerintah/Pemerintah Daerah untuk menyatakan suatu kegiatan secara prinsip diperkenankan untuk diselenggarakan atau beroperasi. Izin prinsip diberikan sebagai dasar dalam pemberian izin lokasi.
2. Izin lokasi atau Surat Persetujuan Prinsip Pembebasan Lahan atau Lokasi, yaitu izin yang diberikan kepada pemohon untuk memperoleh ruang yang diperlukan dalam rangka melakukan aktivitasnya. Izin lokasi ini merupakan dasar untuk melakukan pembebasan lahan. Izin lokasi diberikan berdasarkan izin prinsip jika peraturan daerah yang bersangkutan mensyaratkan izin prinsip.
3. Izin mendirikan bangunan merupakan dasar dalam mendirikan bangunan dalam rangka pemanfaatan ruang. Izin mendirikan bangunan ini berkaitan dengan sertifikat laik fungsi dalam rangka pendirian bangunan.
4. Izin-izin lainnya berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pada dasarnya, kewajiban bagi masing-masing PENGEMBANG (DEVELOPER)  berbeda-beda, hal tersebut tergantung pada kebutuhan yang diperlukan dari lokasi yang akan dijadikan sebagai kawasan terpadu atau superblok. 

Exc:

kewajiban-kewajiban sebagaimana diatur di dalam Pasal 6 Pergub No. 185/2012. Kewajiban tersebut antara lain dapat berupa:

1. Pembangunan baru/pengembangan  halte Transjakarta dan pembangunan/penyediaan jalur sepeda, jalur pedestrian dan fasilitas parkir yang memadai;
2. Pembuatan underpass pada persimpangan jalan;
3. Pembuatan jalan baru (short cut);
4. Membangun jembatan penghubung atau penyebrangan (sky way) guna menghubungkan bangunan-bangunan di simpang Metro Pondok Indah.
5. Pengembangan ruang terbuka hijau dan ruang terbuka non hijau yang dapat diakses publik;
6. Pengembangan sistem pengolahan air limbah yang ramah lingkungan.

Namun, kewajiban lainnya akan diatur lebih lanjut dalam perjanjian kerjasama antara Pemerintah Daerah Jakarta dan Pengembang yang bersangkutan.

Btw gimana gan kini sudah mengerti perihal sejarah dibuatnya kawasan superblock dan aturan hukum yang dijadikan landasan dalam pembangunan kawasan superblock kan ok mari kita lanjutan pembahasan perihal kawasan hunia berkelas tingkat menengah atas ini perihal dampak2 yang dihasilkan.

PROSPEK DAN DAMPAK POSITIF SUPERBLOK ?

Dalam pembahasan perihal dampak positif dibangunnya kawasan superblock maka akan saya bagi menjadi 2 posisi yaitu posisi depelover (pembangun) dan dalam posisi penghuni superblock sebagai user utamanya :

Dampak positif bagi USER ( pembeli & pengguna kawasan superblock) :

Berdasarkan ketentuan Pasal 43 ayat (4) Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 6 Tahun 1999 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Daerah Khusus Ibukota Jakarta sang pemilik atau pengguna kawasan superblock mereka akan mendapatkan dampak positif yaitu ;

Sang pemilik superblock akan mendapatkan fasilitas Fasilitas umum, fasilitas sosial dan sarana parkir disediakan di dalam areal superblock yang dikelola oleh pengembang yang jenis dan jumlahnya disesuaikan dengan standar

excp:

-        Tersedianya Halte Transjakarta dan pembangunan/penyediaan jalur sepeda, jalur pedestrian dan fasilitas parkir yang memadai;

-         Tersedianya underpass pada persimpangan jalan;

-         Tersedianya jalan baru (short cut);

-    Tersedianya jembatan penghubung atau penyebrangan (sky way) guna menghubungkan bangunan-bangunan di kawasan superblock.

-         Tersedianya ruang terbuka hijau dan ruang terbuka non hijau yang dapat diakses publik;

-        Tersedianya sistem pengolahan air limbah yang ramah lingkungan dalam kawasan superblock.

-         Efisiensi waktu dan biaya dan mengurangi polusi udara

-          Tingkat pendapatan serta produktivitas lebih tinggi, kegiatan bisnis dan ekonomi di daerah ini lebih cepat berkembang

-       Munculnya semangat kompetisi yang dapat memacu peningkatan efisiensi dan produktivitas serta munculnya kreativitas dan dinamisme

Dampak positif bagi Developer ( Pengembang kawasan superblock) :

-          Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan lahan parkir gedung apartemen

-          Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan lahan HIBURAN dan BISNIS berupa Mall dari biaya SEWA BLOK toko dalam Mall ataupun dari penawaran jasa pembayaran listrik ke PLN, Air ke PDAM dan PBB kepada dinas pertanahan dan bangunan.

-          Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan BISNI KOLAM RENANG,

-          Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan JASA KEAMANAN.

-     Mendapatkan penghasilan dari komisi JASA PEMBAYARAN listrik,air dan pembayaran PBB.

-        Mendapatkan penghasilan dari pengelolaan bisnis pendidikan dari jenjang Tk,SD,SMP,SLTA dan universitas yang dibangun dalam kawasan superblock.

Ok sampai disini dulu ya gan atas pembahasan “NIKMATNYA BERBISNIS KAWASAN SUPERBLOK”semoga pembahasan diatas dapat memberikan masukkan ilmu pengetahuan dasar hukum dan ide dalam pengelolaan bisnis tersebut. 

Salam Persaudaraan Muslim

Arief Tri Setiaji , S.E